+7 (499) 653-60-72 Доб. 448Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 773Санкт-Петербург и область

Доходный подход к оценке недвижимости отражает


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Применение метода капитализации годовой арендной платы. Доход, который может получить владелец объекта недвижимости часто является трудно определимым. Расчет дохода производится на основе полной арендной платы, получаемой владельцем недвижимости. Стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения показателя капитализации на величину годовой арендной платы. Показатель капитализации равен количеству лет получения дохода для компенсации стоимости недвижимости. Если владелец недвижимости ожидает получать доход и из других источников кроме арендной платы , то они также учитываются при определении стоимости объекта недвижимости, а затем суммируются для получения окончательной величины стоимости недвижимости.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Фундаментальный анализ: Доходный подход

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения бытовых вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь по ссылке ниже. Это быстро и бесплатно!

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)

Содержание:

Доходный подход в оценке недвижимости

Применение метода капитализации годовой арендной платы. Доход, который может получить владелец объекта недвижимости часто является трудно определимым. Расчет дохода производится на основе полной арендной платы, получаемой владельцем недвижимости. Стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения показателя капитализации на величину годовой арендной платы. Показатель капитализации равен количеству лет получения дохода для компенсации стоимости недвижимости.

Если владелец недвижимости ожидает получать доход и из других источников кроме арендной платы , то они также учитываются при определении стоимости объекта недвижимости, а затем суммируются для получения окончательной величины стоимости недвижимости. Возможно также использовать доходный подход к оценке недвижимости, исходя из предположения, что собственник недвижимости получает всегда постоянную величину арендной платы.

В данном смысле не рассматриваются варианты изменения арендной платы под влиянием рыночных условий, хотя они в реальной практике обязательно происходят. Однако эти изменения арендной платы для владельца недвижимости являются важным аспектом, поскольку собственник недвижимости хочет быть застрахованным от инфляции и других непредвиденных обстоятельств.

Технику расчета стоимости недвижимости можно представить следующим образом: — определяется три типа норм дохода: начальная, текущая и будущая; — анализируются сравнимые продажи объектов на рынке недвижимости; — определяется доход с учетом рисков; — расчет капитализации арендной платы с использованием определенной ставки капитализации дохода.

Доход дисконтируется с учетом рыночной усредненной нормы капитализации для нахождения текущей стоимости недвижимости. В качестве примера рассмотрим следующую ситуацию.

Фирма занимает офисное здание с полным набором прав владения. Здание было сдано в аренду на 5 лет с возможностью пересмотра арендной платы каждый год. Начальная арендная плата составляла тыс. Ставка рефинансирования в банке составляет 55 процентов. Это означает, что владелец вправе ожидать доход, с учетом рисков, не ниже 55 процентов в год. В этом случае стоимость приобретения объекта недвижимости Аобъект определяется отношением чистой арендной платы Ар. Это простейший пример. Здесь величина арендной платы отражает текущий ее уровень.

Кроме того, делается допущение, что данная величина сохранится в будущем и, арендатор будет стабильно платить арендную плату, а расходы по управлению не изменятся. Регулярный пересмотр арендной платы через каждый год позволяет поддерживать ее на нужном уровне. Уровень дохода, подтвержденный путем анализа рыночных данных по последним продажам , может отражать уровень ожиданий собственника недвижимости. Первая операция: определить валовую стоимость объекта недвижимости В.

С этой целью вначале определяется стоимость годовой арендной платы Агодовая на основе анализа продажных цен аналогичных объектов и рыночных условий; затем учитываются расходы Р , стоимость управления У , сумма арендной платы за землю Аземли , инвестиционная норма дохода в процентах П.

Вторая операция: определить все затраты на застройку. Эта статья расходов фиксируется по фактическим данным на каждом отчетном периоде с учетом инфляции; — затраты на создание ландшафта затраты определяются так же, как и два предыдущих фактора ; — в другие затраты принято включить дополнительные расходы в размере 5 процентов на случай непредвиденных расходов например, дополнительные расходы, обнаружившиеся только в ходе работ; расходы на рекламу, маркетинг и некоторые другие ; — плата за услуги и стоимость продажи включаются в суммарную стоимость затрат; — доход и риски застройщика.

Обычно застройщик владелец включает в суммарную стоимость свои доходы и премию за риск. Данная сумма может составлять определенный процент от капитальной стоимости законченного проекта развития или общей стоимости здания. Уровень доходности и риски будут оцениваться на основании комбинации условий конкуренции на рынке земельных участков, сложности инвестиционного проекта и надежности получаемого в будущем дохода, а также уровня престижности проекта и уверенности в его доходности.

Третья операция: вычисления стоимости участка земли и доходности. Валовая стоимость приобретения земли может быть найдена путем вычитания общей стоимости суммарных затрат на развитие из полной стоимости проекта.

Оставшаяся величина включает в себя стоимость приобретения земли и стоимость отвлеченных денежных средств на покупку земельного участка с момента его приобретения до того момента, когда вновь построенная собственность начнет приносить доход по окончанию строительства. Чистая стоимость после вычитания этих затрат не является в буквальном смысле слова индикатором максимальной цены, за которую возможно получить участок земли, однако она определяет требуемый уровень доходности проекта, который должен быть достигнут на основе проведенного анализа.

Вы здесь База знаний. Финансы и экономика. Для исключения возможных ошибок оценщик должен выполнить следующие три операции.

Шевчук Д. Конспект лекций. Select rating Поставить материалу 1 Поставить материалу 2 Поставить материалу 3 Поставить материалу 4 Поставить материалу 5 Пока нет голосов. Материалы по теме Оценка объектов недвижимости затратным подходом Принципы оценки объектов недвижимости Технология оценки объектов недвижимости Принципы оценки недвижимости Оценка конкурентоспособности организации Понятие оценки уровня качества продукции Цели и подходы оценки управленческого персонала Риски при операциях с недвижимостью.

Чтобы оставить комментарий или обсудить материал на форуме, необходимо зарегистрироваться или войти. Оценка объектов недвижимости затратным подходом. Принципы оценки объектов недвижимости. Технология оценки объектов недвижимости. Принципы оценки недвижимости. Оценка конкурентоспособности организации. Понятие оценки уровня качества продукции.

Цели и подходы оценки управленческого персонала. Риски при операциях с недвижимостью.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 Доб. 389
(звонок бесплатный)


8. Доходный подход к оценке объектов недвижимости

Недвижимость, которая используется или может быть использована для извлечения дохода, называется доходной недвижимостью. Основные принципы оценки доходной недвижимости — принцип ожидания и принцип замещения. Принцип ожидания гласит, что стоимость объекта недвижимости определяется текущей стоимостью всех его будущих доходов. Чем выше доходный потенциал оцениваемого объекта, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни объекта недвижимости при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.

Доходный подход к оценке объектов недвижимости - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от коммерческого использования оцениваемого имущества. Основное преимущество, которое имеет доходный подход оценки недвижимости по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком, который имеет доходный подход оценки недвижимости, является то, что он в отличие от двух других походов оценки основан на прогнозных данных.

Доходный подход оценки отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Основное преимущество доходного подхода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход оценки тесно связан с рыночным и затратным подходами. Основным недостатком подхода является то, что он в отличие от двух других подходов оценки основан на прогнозных данных.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Гриненко Экономика недвижимости Конспект лекций. Подходы к оценке недвижимости. Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. ЧД I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;. Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

Доходный подход в оценке недвижимости.

Reversio - возврат - а временная передача кредитору каких либо ценностей для обеспечения обязательства, возвращаемых после погашения этого обязательства;. Соответствие видов дохода ставкам капитализации Используемый показатель дохода Соответствующая ставка капитализации. Annuity, Anny — а вид срочного государственного займа, когда ежегодно выплачиваются проценты и погашается часть суммы; б вид долгосрочного займа, когда кредитор ежегодно получает определённый доход ренту взимаемый с расчётом на постепенное погашение основной суммы вместе с процентами; в равные друг другу денежные платежи, выплачиваемые через промежутки времени в счёт погашения получаемого кредита, займов и процентов по нему. Предварительный просмотр 3 стр-ы. Это только предварительный просмотр.

Для оценки недвижимости допустимо использовать несколько различных подходов и методов, по усмотрению собственника недвижимости или независимого оценщика, оказывающего соответствующую услугу.

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта. Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

2.3.2 Доходный подход к оценке недвижимости

Логика доходного подхода к оценке недвижимости лучше всего отражает ожидания инвестора. Стоимость недвижимости определяется не основе ожидаемых будущих доходов, которые оцениваемая недвижимость может принести. Данный метод используется только при доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода.

Жилищная субсидия 2. Бесплатные путевки 3. Жилищные условия 4. Квартиры от государства 5. Адресная помощь 6.

Вы точно человек?

Рекомендуем оценочную компанию: Методики Оставить комментарий Читать комментарии. Яценко , к. Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика. Деятельность оценщика регламентирована Федеральным законом от Москвы от Заметим, что Европейской группой ассоциаций оценщиков ЕГАО приняты Европейские стандарты оценки ЕСО , в связи с чем Российское общество оценщиков приступило к формированию системы евросертификации оценщиков в России. Основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости.

находит свое отражение в таких моделях как САPM и прочих моделях, которые, доходный подход, ставки дисконтирования, Модель ценообразования . в области оценки недвижимости, и тому, как эти формулы сочетаются с.

Основа доходного подхода — представление о стоимости как о текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. Первый этап использования доходного подхода — составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения. Затем арендные платежи очищаются от всех эксплуатационных периодических затрат, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении — так называемая величина реверсии.

Доходный подход к оценке недвижимости К оглавлению. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который ут- верждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потен- циальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вло- жения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализа- ции и метод дисконтированных денежных потоков.

Лекция 7 - Доходный подход к оценке недвижимости. Метод дисконтирование денежных потоков. Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта недвижимости.

Сущность доходного подхода к оценке недвижимости.

Доходный подход к оценке недвижимости в настоящее время является самым популярным в практической деятельности, так как, во-первых, часто не возникает проблем с нахождением для расчетов исходной информации, во-вторых, практически любой объект недвижимости способен приносить доход, следовательно, может быть оценен по данному подходу. Доходный подход представляет собой два основных метода:. Метод прямой капитализации основан на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации:. ЧОД — чистый операционный доход,.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;. Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, то есть отражает:. В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта.

Доходный подход к оценке недвижимости. Выполнил: Скородумова О. Специальность: налоги и налогообложение.

Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. carzara90

    Люди давайте уважать друг-друга… Я думаю что писатель прав, ну можно было и помягче. P. S. Поздравляю Вас с прощедшем рождеством!